売却｜社長コラム | 茅場町・八丁堀の賃貸事務所・賃貸オフィスのことならオフィスランディック株式会社

＜2019.7.26記＞
私は、現在の不動産登記法のあり方に、そこはかとなく「憂い」を感じている。既に直面している法律の不備ながら、改革の速度が遅すぎるように思うのである。

＜2019.6.3記＞
コラム№３２「相場」にて不動産価格査定の基本的な考え方は、「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の三つであることを述べた。今回のコラムでは、基本的ではない「我流」の査定方法について触れてみたい。

＜2019.5.14記＞
不動産業に長く携わっていると、「怪しい人」に遭遇すること度々である。

＜2019.5.7記＞
世間は「ゴールデンウィーク（ＧＷ）休暇」真只中（執筆は4月30日）である。当社も暦通りの長期休暇とした。

＜2019.4.10記＞
当社は老朽化したワンルームマンション（以下「１Ｒ」）を取得してリノベーション事業の対象とすることが多い。個人投資家向けに商品企画する時、自ずと流動性の高い少額価格帯の仕入れを優先するからだ。しかしながら、狭小の１Ｒの工事は、売上規模に反して時間と費用が余分に掛かる。よって、表装リフォームのみで短期転売する不動産会社が主流であり、当社のように１Ｒにスケルトンリフォーム（室内の内装を一旦解体撤去、配線・配管に至るまで新規交換）まで施す事業者は少数派である。

＜2019.3.18記＞
中古マンションの管理の状態を知るのに有効な手段は、管理組合の総会の議事録（直近３期分程度）を閲覧することが基本だと思う。管理運営に重大な問題があったとしても、売主がそれを正確に把握しているとは限らない。不都合な事実（事件・事故・紛争・欠陥等）であれば、買主と利益相反関係にある売主が積極的に情報開示してくれるものか性悪説を以って疑わざるを得ない。

＜2019.2.28記＞
当社の基本方針として販売用（棚卸資産）の区分所有物件に限り、管理組合総会において賛否僅差の議案には極力物申さないことにしている。第一の理由として、中古マンションを再生再販して売却先が決まると同時に管理組合を去らねばならない短期所有前提の当社が、「自宅として住まう方々」や「非居住者であっても長期保有する方々」と同等に物申すのは不公平であると慮ってのことである。第二の理由として、本業として複数の再生再販を手掛ける当社が全ての物件の管理組合総会に出席することは時間的に難しいからである。よって、「議長（＝理事長）」に全権を委任することが多い。批判に晒されながらも管理組合のことを一番真剣に考えているのは、理事長であると信ずる他ない。同じ「議長一任」であっても管理組合の運営に無関心な投資家とは主旨が異なる。

＜2019.2.13記＞
「ん、何だこれ、マンションの屋上で鳩を飼っているのかぁ？」設計図書を見て驚愕している営業マンがいたらならば、どうか嘲笑することなくそっと耳元で囁いて欲しい。「その『ハト小屋』は立派な建築用語ですよ」と。意外かもしれないが不動産会社のベテラン営業マンであっても知らない建築用語は多い。

＜2019.1.15記＞
いよいよ約３ヶ月の工期を経て当社のリノベーション（中古マンション再生・再販）物件である「三田ハウス（最上階）」が発売される。「三田ハウス」とは、昭和４７年に港区三田五丁目において財閥系大手不動産会社の住友不動産が分譲（施工：大林組）した総戸数３４５戸（１階の店舗１１区画を含む）の大規模マンションであり、ヴィンテージマンションの代表格と目される。競合する同業者は多数あったが所有者と「特別な縁」あって当社が仕入れることとなった。

＜2018.11.21記＞
日本国おいて何故に外国人が自由に不動産を購入できるか。それは、「日本国がＷＴＯ（世界貿易機関）の加盟国だから」である。（人権問題と混同すべきではない。）ＷＴＯは、自由貿易促進を主たる目的として創設された国際機関であり、加盟国がサービス分野の貿易自由化を進める為に定めた国際ルールが1995年1月発効の「ＧＡＴＳ（ガッツ＝General Agreement on Trade in Services）」である。日本語では、「サービスの貿易に関する一般協定」と訳す。GATSでは、協定を結んだ相手国のサービス事業者を、自国のサービス事業者と同等に扱う「内国民待遇」を保証しなければならないとされる。

＜2018.11.12記＞
今日も満員電車から吐き出されるかのごとく人々がプラットホームに押し出される。降りる人が一段落すると流れは一転、今度は先を競って満員電車に人々が突入していく。駅員は必死に「空（ス）いているドアからご乗車下さい！」と怒気をはらんだ言葉で叫んでいる。都心部ではごく普通の光景である通勤ラッシュの喧騒の中で虚しく思った。「空いているドア」とは一体何処にあるのだろう。

＜2018.7.24記＞
先週のコラムでは、不動産業界（仲介）の「闇」とも言える「囲い込み」に触れた。ならば、もう一つの闇、「抜き（ヌキ）行為」についても触れない訳にはいかないだろう。ところが、「囲い込み」が一般顧客への迷惑行為であるのに対し、「抜き行為」は、同業者に対する迷惑行為なのであまり表面化していない。また、同業者でない限り、この度のテーマに興味は無いことと思われるが、不動産業界の舞台裏を知っておいても損は無いだろう。