思うところ１９９．「曖昧」 | 茅場町・八丁堀の賃貸事務所・賃貸オフィスのことならオフィスランディック株式会社

思うところ１９９．「曖昧」

＜2025.7.16＞
随分昔の些細なやり取りにも拘らずなぜか記憶に残るお客様の呟き。海外を舞台に活躍した弁護士資格を持つ元商社マンがご自身の投資を目的に日本国内の不動産を購入するにあたり、私と売買契約の最終打合せをしていた時のこと。その人はA3サイズ両面唯1枚で構成された売買契約書の雛形（ごく一般的な書式）に目を通した後、「これじゃ（この書式では）、海外の取引では通用しないなぁ。」と溜息交じりに本音を漏らしたのである。コラム№37（抜き行為）の末尾でも紹介した「定め無き事項は信義誠実のもと協議解決する。」という趣旨の曖昧な表現を嘆いての指摘だった。個人的には我が国ならではの誇らしい結びだと思っているが、白か黒、Yes or Noを明確にする海外の取引では通用しない条項であることは耳が痛くとも紛れもない事実であると思った。

欧米の契約書式はとても細かいと聞く。例えば、大物メジャーリーガーの契約書は報酬のあり方に限らず、休憩時や移動時の約束事からプライベートにおける禁止事項やそれに違反した場合のペナルティまであらゆる事態を想定してきめ細かく明文化されているらしい。だから電話帳レベルの分厚い冊子にならざるを得ないのだそうだ。また、欧米の大富豪は婚前契約書（結婚後のルールや離婚した時の財産分与を予め決めておく契約書）の作成に弁護士を交えて膨大な時間と労力を費やすとも聞く。片や日本では揉め事を前提にするのは「縁起でもない。そんなことは事が起きてから話し合えば良いではないか！（＝話し合えば妥結できる。）」といったふうに良く言えば牧歌的であって性善説寄り、悪く言えば問題先送りの事なかれ主義である。

日本人の「検討します！」はお茶を濁す為、話を煙に巻く為の処世術で事なかれ主義の典型的な言葉遣い。検討の確度はその場の空気を読まねば分からない。その言い回し（直訳）を外国人が聞けば言葉を鵜呑みにして商談が纏まるものと勘違いしてしまうことだろう。「前向きに」が付されてようやく60％～70％の取引成立見込みといったところだろうか。「検討はします。」などと「は」がたった一文字挟まれていただけでも商談はほぼ見送りと思った方が良い。もし、「検討だけはしてみます。」と言われたなら取引の成立は絶望的だ。外国人相手の商談が急増している昨今、誤解を招かないためにもその場しのぎの逃げ口上は慎まねばならないと思う。

不動産関連で曖昧な規定にすると問題になりかねないのがペットの飼育細則。規約改正に手付かずで昔ながらのマンション管理規約、又はそのペット飼育細則には「人に迷惑を掛けない動物に限る（又は人に迷惑を掛ける動物の飼育は禁止）」とだけ書かれたものが散見される。さて、人に迷惑を掛けないとは？そこまで曖昧なルールだと却って紛争の火種となりかねない。例えば、世界で最も危険な犬と言われるピットブルでさえ可愛いとしか思えない人もいるだろう。その一方で小さなトイプードルですら怖くて近寄ることができない人がいる。それに吠え声に対するストレス耐性も十人十色である。また、ある新築現場では管理規約・使用細則に「エレベーター内で抱くことができる大きさ」と大まかな目安しか書かれていなかったが為に「（大型犬を飼いたい！）俺はドーベルマンでも抱えて歩くことができるぞ！」と屁理屈を言って販売スタッフを困らせた人もいる。そんな過去の反省点を踏まえて今では「成長時に体長50cm以内、かつ体重10kg以内」と制限、頭数に至るまで具体的数値（「犬か猫等の小動物、1住戸当たり計1、2匹迄」が標準的）を以て容認される限度を明確にしておくのが主流（又は明確にペット飼育を禁止）となっている。それでも「10kgの犬が運動不足で11kgに太ったらどうすれば良いの？」と真顔で質問する人もいた。

問題の本質が分かりにくいのが区分所有マンションの建替問題である。私が不動産業界、いや、日本の将来を憂いて最も危機感を抱いているのが区分所有法の欠陥である。マンションの建替えを「皆で話し合って決める」と言えば聞こえは良いのだが新法（建替法）を用いてさえも現実的ではない。そもそも多数派の意見が必ずしも正しいとは限らないのだ。だから時を迎えて話し合うべきはむしろ建物延命策やそれによる建替延期の方であって新築分譲時には予め建替時期を確定させておくべきとするのが私の持論である。常識とは真逆の発想であるが区分所有建物分譲の黎明期における法整備が明らかに稚拙だったように思う。明確な方針を決めておかない愚策と無責任によって将来の紛争と混乱をもたらす危険因子を日本国内の至る処にばら撒いてしまった。それが今や海外投資家の手によって世界中に拡散されようとしている。私の主張はコラム№150（逆転の発想）を今一度お読み頂きたい。

コラム№166（鈍感力）では大局観を持つことや寛容であることの大切さを「鈍感力」と称したに過ぎず、それは断じて問題を曖昧に（うやむやに）してやり過ごすような立ち居振る舞いを推奨するものではない。コラム№2（ファインプレー）で述べた通り、予見できるトラブルならそれを未然に防ぐような予防策を施したうえで解決策も準備しておくのが望ましい。性善説と性悪説は公私で使い分けたら良いと思う。公（仕事）では言いにくいことも毅然として思うところを述べ、時には軋轢をも恐れずに正々堂々と物申すべきである。口癖のように「五分五分（50%-50%)です。」と曖昧に答える営業マンを私は信用しない。